Ｓさん　ベランダの荷物

現在までの作戦は
1.広報で知らせる≪１０年０７月・・法律違反だあ・とさりげなく≫
2.広報で知らせる≪１０年１０月・・他のマンションの例・でさりげなく≫
3.説明会で知らせる。アンケートで知らせる≪１０年１１月≫
　3-2業者選定のとき、最初からベランダの片付に協力することを条件にする
　　これに関しては、広報には載せておりません。皆あてにするから
4.総会で知らせる((口頭で、お願い))
5.広報で知らせる((業者からと委員会から文書配布・・×計３～４回))
　5-2掲示で知らせる((業者からと委員会から掲示×計３～４回))

M. K - 3 -　
バルコニー作戦　その(1)
　熊本市の大型ゴミを捨てる日を活用！
バルコニー作戦　その(2)
　業者の提案で、ゴミすて用ダンプを用意！((実はサービスを見積条件にいれてあった))

業者ゴミ捨て日には、業者から3人と委員が準備していたのですが手伝ったのは、２件だけでした。一件をのこして、これでほとんどなくなりました。

のこった、この方には
6.委員長と委員が直接お願い
7.業者と(３人)委員(２人)で直接お願い。((業者と委員会有志が手伝うからと))

注・修繕委員長であって、理事長ではありません。つまり理事長が出ていって拒否されたら、後の手段がなくなってしまいますので、他の人間で対応しております。((今のところは・・・))

現在ここまでです。
たぶん明日の施工協議で、最終対応を協議することになるでしょう。((バルコニーの防水直前です。))

>>○外部に頼むと経費がかかる（かなりの量）

いくらカネがいるのか、見積を取って調べるべきと思います。

>>○経費は積み立てから出すのか？

見積額をみながら、考えるべきと思います。それをどうするかは、当事者の管理組合でしか解決できないと思います。

うちのばあい、サービスを最初から条件にしました。≪ただし、管理組合が協力する前提で≫

>>人間関係にも影響が出るのは必至です
>>できれば内密に収まればと願っておりますが・・・

プライバーシーや人間関係の問題はあると思います。一番頭が痛いところだと思います。人事ではありません。私たちにも現実に問題が起こっています。

個人的には、開き直るしかないと思っています。≪私たちの場合≫よりどころは、

権利の行使及び義務の履行は信義に従い誠実に之を為すことを要す。民法第一条第二項≪信義誠実の原則≫
です。
同様の規定は、管理組合規約にもあります。

>>アドバイスや解決のアイデアがありましたら長谷部さんをはじめこのＨＰをごらんの皆さん是非お教えください

アドバイスというよりも、私たちがやろうとしていることは、一人ではやらない。必ず複数の人間で対応しようということです。ひとことだけいえることは、

Sさん！貴方だけ困っているのではありません。私たちもいま困っています。

なんか自分に言聞かせているみたいですが・・・・ほんと、頭が痛いです。
裏の話は、山ほどありますよ！

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札幌の寺地さんから戴きました。

長谷部　様

札幌発　マンション大規模修繕の全記録
http://netpassport-wc.netpassport.or.jp/~wntera/ の、寺地です。

このようなことは、必ずあると言ったほうが良いのではないでしょうか。
似たようなケースで、１階の専用庭の植木も、問題になります。

私のマンションでは、大規模修繕に際し、２年くらい前から、総会の場で、事前に周知活動をしてきましたし、工事直前の説明会でも、多くの質問が出ました。

ベランダに置いてある荷物を、取り込む場所がないというヒトのために、管理会社が、貸倉庫を準備もしました。（もちろん有償です）

ご質問のマンションでは、工事に際して新しく理事長になったばかりで、文章からは、これまでの経過が分からないので、予断で書きます。

まず、事前の説明が不十分だったと考えられます。事前に説明をしたのかも知れませんが、本人が欠席していたとか、配布文書を読んでいなかったケースも考えられます。

いずれにしても、本人が、以下のことを理解していないと思われます。

不十分だったのなら、工事が始まってしまっている今からでも、説明を試みるべきです。

>○撤去しないと工事できない

第一に、ベランダは共用部分であり、原則としてものを置いてはいけないこと。
　このことについては、常識と思われるので、これ以上書きません。

>○外部に頼むと経費がかかる（かなりの量）

第二に、大規模修繕は、区分所有者総意の決議で決めたことで、
　個人でやるつもりはないということは、法律に照らして、許されないこと。
　ただし、やる時間がない、労力を出せないというのは、別の問題です。
　それは、施工会社なりが、手を貸して、もちろん有償で、処理すべきです。
　かなりの量と言っても、所詮ベランダです。
　施工会社か、運送会社（黒猫など）に見積もらせれば、すぐに結論は出ます。

>○経費は積み立てから出すのか？

第三に、このような経費は、あくまで個人負担であること。
　公共工事などでは、「ごね得」という言葉があります。
　納税者の顔の見えない税金と違って、
　修繕積立金は、区分所有者２６人の汗の結晶です。
　そこから、こういう費用を出すことは許されません。
　この方が、我がままを通したら、マンションに住んでいられなくなると思います。
　そういうことに、気がつかないで（以上のことを知らないで）
　「撤去拒否」という言葉が出てきたのだと思います。

つまり、基本的な考え方は、こうです。
　「そんなことを誰も教えてくれなかったじゃないか。
　　そうか、そういうことなら仕方ないな。
　　費用は私が出すしかないのだな。」
と、自身の口から言わせるように、きちんと説得するべきです。

喧嘩腰になってはいけません。

>>拒否された場合、臨時総会（協議会）にかけるつもりでおりますが

心の中に、こういう気持ちがあると、説得ではなくて、喧嘩腰になります。じゅうぶん注意してください。
人間関係に影響必至では済みません。
臨時総会を開催すれば、正論（反対意見）が多数を占めるでしょう。これをやると言うことは、マンションから出ていってくれと言うのと同義です。そうしたことを、（脅しでなく）この方が望んでいるとは思えません。彼の立場に立って、誠意を持って説得してください。

>>できれば内密に収まればと願っておりますが・・・

内密ということばは、必要悪かも知れませんが、好きになれません。円満に解決したいというふうに置き換えましょう。

私のマンションでは、１階専用庭の立派な植木を移設してもらったケースがあります。（足場を建てるためのスペース）
工事の１カ月前の説明会でその必要性を訴え、工事担当者を呼んで、どの植木に足場がぶつかるのかを、検討させ、住人みずから、日曜日に汗を流して、植え替えました。

専用庭も、使用権を貸しているだけであって、庭そのものは、管理組合の所有物です。

以上のいきさつについて、私のＨＰが参考になるかもしれません。
　ジャンプ編（工事の実際）
および
　監理者からのお知らせ
などを、参照ください。

取り急ぎ、思いつくままに。

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東京のOさんから

お世話になっております。Oです。
すばらしいｎｅｔｗｏｒｋですね。

さて、下記内容について、私なりに回答させて頂きます。

課題「ベランダの荷物撤去」
切り口（見方）を変えてみましょう。
ベランダの状況が分かりませんが、ふつう非常用避難通路としてスペースを確保していなければいけないと思います。我がマンションにおいても、「使用細則」において確か明記されております。
（消防法？／避難通路の２方向確保。玄関＆ベランダ）ということは、本来そんなに大きな荷物などは置けない、と言うことになるのではないでしょうか。
まず、この辺の見直しを全ての居住者にアナウンスしたらいかがでしょうか？
ベランダの構造にもよりますが、自分のベランダだから良いという考えはできない場合もあります。隣のベランダの壁を破って避難する構造もあります。（我がマンションは、この構造です。）

その後、どうしても人手不足などで本人が撤去（移動）できないのならば、近所つき合いと考えて総会などでアナウンスして、お手伝いとか考えてはいかがでしょうか。

参考になれば幸いです。
結果報告を楽しみにしております。

では、また。

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長崎のＭさんから

長谷部様ご無沙汰しております、Ｍです。

大規模修繕に携わられておられる理事長さんからのご相談も深刻のようですね。どこのマンションにも権利は主張されても、義務は守ろうとはしない方がいらっしゃるようで少し寂しく感じられます。

基本的にベランダが共用部で専用使用権が設定してあると仮定して意見を述べさせて頂きます。もし、私が当事者（ご相談の理事長）でしたら、その方（ベランダの使用者）にベランダは共用部分であり、管理組合が管理している事を再確認して頂き、修繕工事がどのような意味合いを持ち、是非とも必要である事を管理会社・副理事長を同席頂き、理事長として再度お願いします。その時、お聞き入れ頂けないようであれば、状況を居住者の方へお知らせしなくてはならないと思います。居住者の方も、「お一人のわがまま」でマンションとして重要な大規模修繕に支障をきたすとなると、管理組合員の損益につながるからです。そして、管理組合の最大の仕事である「管理組合員の財産を守る」事にも大きな影響を与える事から、理事長として、毅然とした態度にて総会決議及び管理規約を遵守して頂くようお願いし、駄目のようであれば、法的措置も考慮した方が良いと思われます。その時、あくまでも一個人としてではなく、理事長としての立場にて対応するべきだと考えます。

最後になりましたが、当事者の理事長さんにもたいへんでしょうけれども、住民の為・自分の為・家族の為にがんばって下さるようお伝え頂ければ幸いに思います。私も、同じ理事長として応援します。

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リニューアル術開発協会のＫさんからのメールです。

いただいたメールにありましたように、マンションのベランダは、実際に大規模修繕工事をする際には、トラブルやクレームの比率が大変多いですね。
ベランダに置いてある荷物だけではなく、人工芝を張られている場合も撤去が必要な場合は、所有者の個人負担が原則ですので、トラブルとなることが多いと思います。

ベランダの荷物の移動についての流れは、
1.　施工者の調査（ベランダに施工に妨げとなるような物が置いてあるかどうかなど）
2.　移動のお願いチラシの配付（施工者に依頼した場合の費用見積を含む）
3.　上記チラシの回収（移動を自分でするか施工者に頼むか　の記入をしてもらったもの）
4.　いづれかの方法での荷物の移動
5.　施工者に頼んだ場合は、施工者からの請求
となると思います。

さて、Sさんの問題ですが、

建前論からいいますと
・ベランダの荷物は、個人負担で移動または、撤去してもらうということになると思います。

ただし現実には、物の量にもよりますが、施工会社のサービス（物の量にもよりますが）で渋々ですが、やられていることも多いようです。これは、メールにも書いてありましたが、撤去しないと工事が出来ないという事情があるからです。いわば「泣き寝入り」ですね。逆の立場から言えば「ごね得」とでも言うのでしょうか。

「かなりの量」と書いてありましたので、おそらく施工会社も無料では、出来ないということなのでしょう。
ここは、やはり説得を試みるということになるのでしょう。状況がなかなか思い描けず的外れなことになるかも知れませんが、考えつくまま書いてみます。

・まずは、文書による申し入れということはせずに、直接会われるか、電話するなどして説得されたほうがいいとおもいます。

・「頑固親父と物分かりのいい奥さん」あるいは、その逆であるような場合は、物分かりのいい方に申し入れる。

・ある程度の理論武装（管理規約など、バルコニー使用について）をして、原則論から押す
ただし、あまり堅いことを言うと相手も意固地になる場合がありますのでご注意

・あまり使いたくない常套句ですが「他のお宅も同じようにやってもらっています」

などなど、あまりたいした、アドバイスになるとは思えませんがとりあえず書いておきます。

と、ここまで書いて思ったのですが、メールをいただいて日数がたちますので、もう解決しているといいのですが・・

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共同設計のＴさんのメールです。

バルコニーの件ですが、
本来ならば、その改修工事の設計者が、いい知恵を授けてくださるはずなのですが...。

やはり、小さなマンションで、バルコニーのものを撤去しないことがありました。最終的にその居住者は、空調室外機を撤去しませんでした。

その際、次のような念書を管理組合が取ったようです。
＊引っ越す際には、今回改修できなかったところを、ほかの外壁面、床面と同じ仕様で、改修してから、引っ越す。
＊漏水があった際、ほかの面は、防水しいているのだから、原因として一番怪しいのは、その住戸である。漏水の際は、責任をもって改修する。
＊もし、次回の大規模修繕工事を行う際、バルコニーのものを移動する気になった場合、剥離する工事が、仕様が変わってしまうので、剥離工事費も別に徴収することとする。

実際には、撤去してもらうことがベストです。漏水などは、こんなところから？というところから、漏水するものです。この交渉のために、工期が遅れていくのは、目にみえているはずです。
そのあたりも含めて、説得にあたったらどうでしょうか。管理組合を含めて、居住者間のトラブルが広がると思われます。

また、それをどけるのに積立金を使うとなると、すでに、自費で撤去した居住者が黙っていないでしょう。

臨時総会でかけるのは、よいことだと思います。

すいません、私のわかる範囲でしか、お答えできません。

では。

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「マンション管理のあすをかんがえる学習情報」ＨＰを運営している寺本さんからのメールです。

どこにでもありそうな問題だとおもいます。

一. １年前に大阪府内のSマンションで工事を円滑にすすめた例はつぎのようなものです。
(1) 撤去ではなく，工事のための移動という表現にする。すなわち工事の問題と，共有部分としてのベランダの本来の使用制限の問題をわけてかんがえる。もちろん，説明にあたっては，本来の使用制限を説明したほうがよい。
(2) 移動の時期，費用については役員と本人の交渉にせず，業者にまかせる。業者が本人と交渉し，費用も業者が本人に直接請求する。積立金からは当然支出しない。業者とは十分に意思統一しておく。
(3) 周知期間を十分に設定し，上記のような方法をとることを全世帯に周知して理解を得ておく。掲示板などで理事会の方針をはっきりと表現しておく。

二. この問題にかぎらず，理事会が自信をもてないときは専門家の支援をうける。法律問題はマンション問題に経験のある弁護士や管理組合の団体に，技術問題は一級建築士などに相談し，その詳細を居住者に報告して納得してもらう。

三. 法律，技術以外の自治（人間関係，合意形成）の問題は現在，マンション問題の盲点になっています。みなさん大人のはずですが，住民同士が敵対したり，役員が引っ越したというような例もあります。この問題のばあいは，本人へのていねいな説得の一方で，そうした問題の存在を内密におさめるのではなく，全世帯の納得を得るための手段（前掲の掲示板など）をとる方法があります。ただしそのばあいも，非攻撃的表現をまもり，個人名は最後まで出さない方がよいとおもわれます。

以上です。この問題での反応を HP上で編集，公開していただけるとありがたいです。

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Ｓさんからのメールを２０人ほどの方へ送ったところ、さっそく以上の意見が寄せられました。引き続きＳさんからの第二報を紹介します。状況は厳しいようです。

長谷部さん　こんばんは

ネットワークの凄さと、悩んでいるのは私だけではないことを実感しました
参考にいたしますありがとうございます

ところで今晩副理事長と二人で、書面を添えて申し入れにまいりましたが、居留守を使われたため（明かりがつき物音がしてました）自宅に戻り電話しましたところ、ご本人が出られましたので口頭でお願いをいたしました

「そのことはすべて施工業者に説明してあるから関係ない」
「私は腰を痛めているので自分でやるのは無理だ。だからすべて（施工業者が）やってくれと言ってある」
「どう説明されても（自分で）移動できないものは仕方がないじゃないか」（物は解体中のオートバイとか）
「私もこの仕事をしたことがあるが、顧客の荷物移動などは施工業者がやるのが常識だ。片方に寄せながら片面ずつやれば簡単だろう」・・・・・・・

札幌　寺地さんのご意見のように、喧嘩腰にならないよう冷静に（本当はキレていましたが）お願いをしましたが、すべて話の途中で上記の様にかぶせられてしまい、ついに交渉１回目力尽きました

この方にはベランダが共用部分だろうが管理組合の資産だろうが、居住者の義務だろうが関係ないのでしょう
自分の荷物をなんで金払って移動しなくちゃいけないの？有償などもってのほか
でもちゃんと工事やらなかったら、工事費一銭も払わねーぞ－って感じですかね

と言っても施工日も２６日に迫っております
理事会と施工者と管理会社と相談し”円満”解決を目指したいと思います
根気強くがんばるぞー（なーんちゃって・・・・・涙）

それではまた

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Ｓさんからの第三報

ベランダ問題の方は
施工者側では移動しながらの工事は可能だからやってもいいけれど問題は
１．荷物を移動しながらになるのでどうしても表面に傷がつきやすく完璧な仕上げを保証できない（防水本来の機能には影響ないと思われる）
２．荷物がアンティークバイクの部品のため壊したり紛失した場合補償できない（定価がないため補償額の想像つかない）

１については共有部分であるため組合との承諾書を交わす（案）
２が問題で施工者側もここが一番困るとのこと
本人と承諾書を交わす（案）・・・承諾するか？
現在これで準備を進めております
またご報告いたします

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Ｓさんからの第四報

ベランダの件、一度施工者・監理者に交渉のすべてを委ねてみました（住人同士の関与を一切排除・・・この方がスムースに交渉が進むかもしれないと考えました）

監理者より型どおりの「お願い書」（記録上必要）提出に並行して口頭での交渉（施工者談）

「○××さんの大事な荷物ですので、私どもも細心の注意を払いまして移動をさせていただきます。但し、毎回××さんの立ち会いで行いたいのでご協力お願いいたします。」

と、フレンドリー？な交渉を数回重ねたとのこと

○××さん談
「最初からそういってるのよ私は・・・
十分気を付けてね・・・・」

現在は外壁塗装にかかっておりますが、何とかうまく進捗しているようです。
（想像通り、半分は"ゴミ"だったため処理させられたとのことですが）

経費的には発生しないようです。
感謝の意を伝えると共に、工事終了までは十分に注意してくださいと再度お願いし、快諾？をいただきました。

現在はこのような状況です。