日常管理の改善　

管理費の滞納問題

　管理費の滞納問題も、よく発生する事態です。熊本のＫさんから以下のようなトラブルの相談がありました。連絡がつけ難く、回収が難しそうな事例です。

相談内容　　川上さんのアドバイス　　結果

　相談内容　

私たちのマンションは管理組合発足から15年間、自主管理方式です。 自主管理を維持する上で、一番頭が痛い管理費延滞問題が持ちあがってきました。

現在の会計担当理事は、ごく普通の明るい主婦の方ですが、６月上旬に予定している定期総会に、どう報告すれば良いか悩んでおります。

１月より管理費未収金が一戸あるとのこと
現在は、空家です。
何度かお願いをしていたのですが、現在売却の予定があり、売れたらまとめて支払うとのこと。 売買は、個人でおこなう予定で不動産屋には、登記など専門手続きのみ委託する予定とのこと。

また連絡が、携帯電話しかなく住所が変っていて、新しい住所は、教えてくれないとのこと。 なお区分所有者は、商売をしている方で、あまりうまく行っていないとのうわさがあります。

不安1
　新所有者（購入者）が管理費未収金があることを知って
　購入していただけるのか？
不安2
　ほんとに支払ってくれるのか？（だれが？）
不安3
　連絡が（携帯）が途絶えたらどうするか？
不安4
　法的には、どんな問題・手続きがあるのか？

など不安がつのります。
もしよければ、管理組合として現在すべきことがありましたら、ご意見をお聞かせください。

また皆様のマンションでは、どのような対応をしているか、教えていただけたら幸いです。

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　マンション管理研究会（MCL)の川上さんのアドバイス　

　上記の相談例について、川上さんの処方箋は省略します。なぜなら、個別の事情があり一般的でないこと、部分的に差し障りがある可能性があること、の為です。

　このホームページの目的は、日常管理のやり方で問題発生を未然に防ぐ、または問題発生時にも円満に解決できる仕組みを作っておくことの情報を提供することです。したがって、川上さんから提案いただいた予防策と注意点を以下に掲載します。

　>ではどうすれば良いかと言いますと、滞納者が出た時の対応策として
　>役員さん達の精神的な負担を軽減する方法として、その手順を管理
　>規約に盛り込んでおく事です。
　>
　>例えば手順として、
　>
　>
　> １，滞納者には延滞金を課す。
　>
　> ２，滞納が３ヶ月に及んだら管理組合理事長名で内容証明郵便で
　>　　督促をする。
　>
　> ３，６ヶ月に及んだら弁護士による内容証明郵便を発送する。
　>
　> ４，尚且つ履行されない場合は督促の手続き（支払命令）を行う。
　>
　> ５，３０万円以下の滞納の場合は小額訴訟を管理組合名で簡易裁判所
　>　　に提訴する。
　>
　> ６，それでも駄目な場合は訴訟手続きを執り、最終的には強制執行を
　>　　実施する。
　>
　>この様に、具体的な期間と手順を決め管理規約に盛り込んでおけば、
　>「滞納の抑止力」にもつながり、又督促する側も精神的な負担の軽減
　>につながります。
　>
　>念の為申し上げますが、管理費等の時効は本来の支払い時期から５年
　>ですので気をつけると良いです。
最後の時効の件については、以下のようなメールも戴いています。法的判断は動いているようです。一応５年と考えて対応しておいた方がいいでしょうが、５年を越えても法的には請求する価値はありそうです。（長谷部）

参考メール（長崎のAさん）
管理費滞納について少し気になる点があり、メールしました。
管理費滞納で　管理組合は、管理費等（「管理費及び修繕積立金」をいう。）が時効にならないようにすることが肝要です。管理費等の債権は、そのまま放置すれば商事行為として捉えれば５年で法律上時効になります。ただし、管理費の場合、１０年を時効とする考え方の方が有力となっています。

　１．該当する法規定・・・・・・ 民法第１６７条（消滅時効期間の原則）
　２．判例・・・・・・・・・・・・・・・ ①大阪地裁判決６２・６・２３
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ②福岡地裁小倉支部判決平６・１２・２２
ともに、管理費の債券は、１０年の時効にかかるとしています。

また川上さんは、以下のような点も気をつけるように指摘しています。つい感情的になり陥りやすい点ですから注意して下さい。 

　>例えばこんな例がありました。
　>
　>管理組合同士のある集まりで、夫々の体験談を話し合っている中で
　>「滞納者の住戸の水道を管理組合の理事長さんが独断で一週間ほど
　>止水し圧力を掛け、未納金を支払わせた」という話がなされ、
　>そこに居た人達から賞賛を浴びたという話です。
　>
　>これは大変危険な行為で、いくら管理費等の滞納があるからといって
　>相手の生活権を侵害する事になりますから、事無きを得たのは幸い
　>ですが、法に訴えられた場合確実に管理組合側の負けになります。
　>
滞納問題は居住者の経済的な事情も絡んでいますので、素人の判断で過激なことをするのは危険です。Ｋさんの提案しているような手順を踏み、解決の道を探るようにすべきです。また難航しそうな場合は、専門家に相談することも重要です。

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　結果　

最終的に以下の形で集結したそうです。良かったですね。 
　>管理費延滞の件の顛末お知らせします。

　>５月中に配達証明付き内容証明つき督促状を送付
　>　※届出の住所に配達されました。

　>６月に入ってから理事長が○○○信販に電話
　>※以前理事長が連絡したとき、管理は○○○信販
　>がしている、との該当者の母親より情報があったため

　>○○○信販より「事情はわかっております」との回答
　>※６月０３日に信販会社より全額入金

　>６月０７日から部屋の改装をし<発注者不明>
　>６月１２日に不動産屋の広告チラシが入る

　>以上